Conas a Aimsíonn an tSamhail Feabhsúcháin Maoine Deiseanna Ioncaim nach mbíonn san áireamh sa Phraghas Ceannaigh i gcónaí

#FiontraíNaSeachtaine – Omer Matityahu
#Post 2

Nuair a dhéanaimid measúnú ar dhéileálacha eastáit réadaigh, bíonn cuma chosúil ar go leor tionscadal ar pháipéar: pro forma coimeádach, tuairisceáin ionchais bunaithe ar an bplean gnó, na KPIanna bunúsacha céanna.
Seachas sin, ní cheannóimis go simplí.

Ach uaireanta cruthaítear fíorluach sna háiteanna nach gcuireann an pro forma san áireamh.

I samhail ioncaim agus breisluacha, déanaimid cuardach ar bhearnaí uathúla—rudaí nach mbíonn praghsáilte i gcónaí sa cheannach, mar go n-éilíonn siad tuiscint oibríochtúil, cruthaitheacht agus toilteanas an obair a dhéanamh.

I maoin a cheannaíomar i mBostún coicís ó shin (dála an scéil, táimid ag bailiú infheisteoirí don tionscadal seo faoi láthair 🙂), shainaithin muid roinnt de na deiseanna seo:

1) Athchóiriú cliste

Bhí na príomhchórais foirgníochta go léir athsholáthair ag an díoltóir cheana féin—leictreachas, téamh, srl.—ach is minic a bhíonn na huasghráduithe sin “dofheicthe” do thionóntaí.

Ar an láimh eile, tá na hárasáin féin mór, ach tá cuid acu leagtha amach ar bhealach nach bhfuil chomh hoiriúnach. Le costas réasúnta íseal, is féidir linn an leagan amach inmheánach a fheabhsú go suntasach—fiú in aonaid a bhí “athchóirithe” cheana féin—agus iad a thabhairt go leibhéal a chruthaíonn léim mhór i gcíos agus in éileamh.

Sin é an fáth ar iarramar ar an mbanc buiséad athchóirithe níos mó ná mar is gnách a chur ar fáil mar chuid den mhorgáiste. Ní le níos mó a chaitheamh—ach le níos mó a thuilleamh.

2) Acmhainneacht cíosa nach bhfuil gafa go hiomlán

Tá praghas formhór na n-aonad san fhoirgneamh thart ar 8–10% faoi bhun phraghas an mhargaidh faoi láthair.

Ach thar sin, tá tionóntaí ann freisin i gclár cúnaimh rialtais (Alt 8) nach bhfuil a gcíosanna nuashonraithe le blianta.

Níor oibrigh an díoltóir leis an stát riamh chun na cíosanna sin a choigeartú, agus tá an bhearna i gcomparáid leis an margadh suntasach.

Deis réasúnta simplí—iarratas cuí a chur isteach—is féidir an cíos ar na haonaid sin a dhúbailt. Aon athrú oibríochtúil amháin, is féidir a bhaint amach laistigh den chéad bhliain, agus cuireann sé sin thart ar ~6% in aghaidh na bliana leis an rolla cíosa iomlán—rud a bhrúnn muid thar ár sprioc fáis cíosa bliantúil.

3) Ioncam taobh nach léirítear sa pro forma

Tá limistéar páirceála faoi fhál ag an maoin le 7–12 spás páirceála (ag brath ar cibé an gcuireann carr amháin bac ar charr eile), ach is beag úsáid a bhaintear as—níl ach dhá spás á n-úsáid faoi láthair.

Táimid ag fiosrú an rogha chun cúig spás ar a laghad a ligean ar cíos do thionóntaí nó do chomharsana. Má bhíonn éileamh ann, d’fhéadfadh an sruth ioncaim seo ~3% eile a chur leis an rolla cíosa bliantúil.

Ní rud é a ndéarfá a bheith riachtanach, ach is buntáiste fíor é a thagann ó chuairteanna ar shuíomhanna, anailís deiseanna, agus oibríochtaí maithe.

4) Suíomh a oireann duit

Tá an mhaoin suite i mBostún féin, agus radharc ar lár na cathrach uaidh.

Ní mír líne in Excel é sin, ach bíonn tionchar mór aige ar an éileamh, ar an gcobhsaíocht agus ar an acmhainneacht breisluacha.

Mura bhfuil tú ag obair i samhail breisluacha/fáis NOI, níl tú ach ag iarraidh “ceannach i gceart”.
Tá tú ag iarraidh tuiscint dhomhain a fháil ar:

Conas a oibríonn an tsócmhainn inniu

Cá bhfuil sé tearc-optamaithe

Agus conas a dhéanann oibríochtaí cliste gnó níos fearr de

Sin an áit a ndéantar an difríocht idir margadh maith agus margadh eastáit réadaigh atá i ndáiríre iontach.